Hausverwaltung wechseln, Abberufung und Neubestellung Anleitung Hausverwaltung 2.0 GmbH

1. Wenn Sie als Gemeinschaft den Verwalter wechseln möchten, sollte im Vorfeld des Wechsels nach einer neuen, passenden Verwaltung gesucht werden.
2. Für den Wechsel Ihrer Hausverwaltung ist zunächst die formelle Abbestellung und Kündigung des bestehenden Verwaltervertrages notwendig.
3. Die Abbestellung und die Kündigung innerhalb einer WEG setzt einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss in der Eigentümerversammlung voraus. Dazu müssen die Beschlüsse spätestens 3 Wochen (besser früher) vor der notwendigen ordentlichen oder auch außerordentlichen Eigentümerversammlung schriftlich und begründet der aktuellen Hausverwaltung vorgelegt werden, ansonsten werden diese nicht auf die Tagesordnung gesetzt.
4. Die Bestellung der neuen Verwaltung erfolgt wieder durch Beschluss der Eigentümerversammlung, ebenso der Vertragsschluss. Die Vertragsunterzeichnung erfolgt in der Regel durch den bevollmächtigten Beirat oder einen bevollmächtigen Eigentümer.  
5. Schließen Sie Ihren neuen Vertrag schriftlich ab.

Wann kann ein Verwaltervertrag gekündigt werden?
Ein Verwaltervertrag kann nach der WEG Novelle 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz -WEMoG-) auch mit einer Frist von max. 6 Monaten gekündigt werden. Eine außerordentliche Kündigung ist nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich Wissenswertes zum Thema -Hausverwaltung wechseln.

Abberufung des Verwalters

Wie und wodurch endet die Bestellung?
Die Bestellung endet automatisch mit Ablauf des Bestellungszeitraums und nicht erfolgter Wiederbestellung durch die Eigentümer. Weiter endet die Bestellung mit dem Tod des Verwalters oder wenn die Verwaltungsgesellschaft ihre Rechtsfähigkeit verliert, nicht aber wenn sie mit einer anderen Gesellschaft verschmolzen wird. Sie endet schließlich durch Willenserklärungen der Eigentümer (Abberufung) oder des Verwalters (Niederlegung).

Wie wird der Verwalter abberufen?
Grundsätzlich können die Eigentümer frei – also jederzeit – durch Mehrheitsbeschluss über die Abberufung des Verwalters entscheiden (§ 26 Abs. 1 WEG). Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 konnte die Abberufung des Verwalters noch an einen wichtigen Grund geknüpft werden. Nunmehr kann der Verwalter gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG auch grundlos jederzeit von seinem Amt abberufen werden. Dies gilt auch für
Bestellungsverhältnisse, die vor dem 1.12.2020 begründet wurden. Abweichende Regelungen in Vereinbarungen oder dem Verwaltervertrag haben ihre Geltung verloren.

Welche Auswirkungen hat die jederzeitige Abberufungsmöglichkeit auf den Verwaltervertrag?
Der Verwaltervertrag endet gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Im Fall einer aufschiebend bedingten Abberufung, endet der Vertrag spätestens 6 Monate mit dem Wirksamwerden der Abberufung. Beschließen die Wohnungseigentümer etwa am 21.3.2024 die. Abberufung des Verwalters zum Ablauf des 30.6.2024, so endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach Ablauf des 30.6.2024.

Kann der Verwaltervertrag auch aus wichtigem Grund gekündigt werden?
Zwar kann der Verwalter jederzeit auch grundlos von seinem Amt abberufen werden, er kann aber erst recht abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Und dies ist nun insbesondere für den Verwaltervertrag von Bedeutung, der dann außerordentlich fristlos gekündigt werden kann und mit Zugang der Kündigung sofort endet, und nicht erst spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

Als wichtige Gründe werden Folgende anerkannt:

• Straftaten, insbesondere Eigentums- oder Vermögensdelikte, auch gegenüber Dritten.
• Weigerung des Verwalters, Beschlüsse auszuführen oder Missachtung ausdrücklicher Weisungen.
• Interessenkonflikt mit gewerblicher Tätigkeit als Immobilienmakler.
• Verschweigen von erheblichen Vermittlungsprovisionen an den Verwalter beim Abschluss von Versicherungsverträgen für die Gemeinschaft.
• Vermischung von Privatgeld und Verwaltungsgeldern.
• Entnahme von Geldern zur Befriedigung eigener Ansprüche.
• Unzulässige Delegation des Verwalteramts an Dritte.
• Verweigerung der Einsichtnahme in Niederschriften oder Abrechnungsunterlagen.
• Insolvenz des Verwalters. Grundlose Weigerung der Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat.
• Wiederholte nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung oder grobe Fehler in der Kostenverteilung
• Unterlassung der Einberufung der Eigentümerversammlung für eineinhalb Jahre
• Keine Führung von Zahlungs- und Buchungsunterlagen
• Nicht ordnungsgemäßes Führen der Beschluss-Sammlung

Nicht als Abberufungsgrund anerkannt wurde, wenn

• dem Verwalter geringfügige Fehler in der Versammlung passieren,
• das Protokoll nicht rechtzeitig versandt wird,
• der Verwalter ankündigt, sich gegen die drohende Abberufung zur Wehr setzen zu wollen,
• der Verwalter auch Bauträger ist,
• der Verwalter Gelder der Erhaltungsrücklage für andere Gemeinschaftsausgaben ausgibt,
• dem Verwalter in Kenntnis des wichtigen Grunds bereits Entlastung erteilt oder er wiederbestellt wurde.

Neubestellung des Verwalters

Kann die Bestellung eines Verwalters durch Vereinbarung ausgeschlossen werden?
Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung des Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird. Stets muss die Möglichkeit der Verwalterbestellung eröffnet sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen.

Wie und von wem wird der Verwalter bestellt?
Der Verwalter wird von den Wohnungseigentümern per Mehrheitsbeschluss auf der Eigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 WEG) bestellt. Die Bestellung kann zwar auch im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG erfolgen, allerdings bedarf es dann der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Da die Eigentümergemeinschaft nach § 9a Abs. 1 Satz 2 bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, kann der teilende Eigentümer den Verwalter mittels „EinPersonen-Beschlusses“ bestellen.

Was gilt bezüglich vereinbarter konkretisierender Maßgaben zur Verwalterbestellung?
Sämtliche Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters erschweren können, sind unwirksam. Das sind insbesondere Regelungen, die qualifizierte Mehrheitsquoren oder Beschränkungen der Höchstbestelldauer oder einen bestimmten Personenkreis für das Amt vorschreiben. Insoweit ist auch eine Bestimmung unwirksam, nach der etwa nur Eigentümer zum Verwalter bestellt werden können. Unzulässig sind auch Regelungen, wonach Dritte, etwa der Verwaltungsbeirat, über die Bestellung des Verwalters bestimmen sollen. Die Wohnungseigentümer können auch nicht etwa vereinbaren, dass sie keinen zertifizierten Verwalter bestellen wollen.

Nach der Gemeinschaftsordnung gilt das Objektprinzip bei der Abstimmung. Gilt dies auch bei der Verwalterbestellung?
Ja, sowohl für Bestellung als auch Abberufung des Verwalters gilt das jeweils vereinbarte Stimmprinzip. Es kann also auch das Wertprinzip vereinbart sein, dann richtet sich das Stimmrecht bei der Bestellung nach Miteigentumsanteilen.

Für wie lange wird der Verwalter bestellt?
Die gesetzliche Höchstgrenze für die Bestellung ist 5 Jahre (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Handelt es sich um eine Erstverwalterbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums, kann der Verwalter lediglich für die Dauer von 3 Jahren bestellt werden (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG). Unterhalb dieses Zeitraums kann der Verwalter auch für kürzere Zeiträume bestellt werden. Fehlt eine klare zeitliche
Bestimmung oder geht diese über den 3- bzw. 5-Jahreszeitraum hinaus, endet die Bestellung nach 3 bzw. 5 Jahren automatisch.

Kann der Verwalter wieder bestellt werden?
Die Wiederbestellung des Verwalters – wiederum durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung – kann nach § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG vor Ablauf der ersten Bestellung erfolgen, allerdings frühestens 1 Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums. Im Fall der Verwalterwiederbestellung gilt der Höchstbestellungszeitraum von 5 Jahren. Selbstverständlich kann der Verwalter auch für einen kürzeren Zeitraum wiederbestellt werden.

Müssen Vergleichsangebote eingeholt werden?
Ganz allgemein ist der Beschluss über die Bestellung eines neuen Verwalters auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären, wenn im Vorfeld keine Vergleichsangebote eingeholt und diese nicht bereits [1] mit dem Ladungsschreiben den Wohnungseigentümern übermittelt wurden. Aufgrund der Besonderheiten des konkreten Einzelfalls kann allerdings auch die Vorlage nur eines Angebots ausreichend sein. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich in einer bekanntermaßen zerstrittenen Wohnungseigentümergemeinschaft kein weiterer Verwalter zur Amtsübernahme zur Verfügung stellt. Dies kann aber auch dann der Fall sein, wenn sich in verwalterloser Gemeinschaft nur ein Eigentümer um ein Angebot kümmert und der Beschluss von einem anderen Wohnungseigentümer gerade mit dem Argument angefochten wird, es lägen keine Alternativangebote vor. Seine Anfechtungsklage wäre dann jedenfalls erfolglos, da sein Verhalten widersprüchlich ist.[3] Bei der Wiederbestellung des Verwalters bedarf es in der Regel keiner Alternativangebote.[4] Kein Fall einer Wiederbestellung ist allerdings derjenige, in dem statt einer Einzelperson eine GmbH, deren Geschäftsführer der bisherige Verwalter ist, zum Verwalter bestellt werden soll. Vergleichsangebote sind hier wegen der eintretenden Haftungsbegrenzung einzuholen.[5]

Worin unterscheidet sich die Bestellung von dem Verwaltervertrag?
Das Wohnungseigentumsgesetz setzt in § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG den Verwaltervertrag voraus, ohne ihn näher zu regeln; in § 26 Abs. 1 WEG ist lediglich von der Bestellung die Rede. Der Verwaltervertrag regelt die schuldrechtlichen Beziehungen zwischen Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Bestellung verleiht ihm seine Organstellung. Beides ist demnach zu trennen, wenn die Konturen in der Praxis auch meist unscharf sind, weshalb von der Trennungstheorie die Rede ist.

Was gilt, wenn ein schriftlicher Vertrag nicht abgeschlossen wird?
Da der Bestellungsbeschluss selbst nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn er die wesentlichen Eckpunkte des Bestellungsverhältnisses regelt, nämlich den Zeitraum der Bestellung und die Vergütung des Verwalters, ist der Abschluss eines förmlichen Verwaltervertrags nicht Voraussetzung für die Bestellung, wenn auch dringend zu empfehlen. Es handelt sich regelmäßig um einen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 675, 662 BGB. Die Verwalterpflichten ergeben sich aus dem WEG
(insbesondere §§ 24, 25, 27, 28 WEG), der Gemeinschaftsordnung und Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG.

Kann der Verwalter im Rahmen einer Verlängerungsklausel wiederbestellt werden?
Vielfach enthalten Verwalterverträge eine Verlängerungsklausel, wonach sich der Vertrag automatisch um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn er nicht von einer Seite binnen einer Frist gekündigt wird. Dies ist für die vertragliche Regelung möglich. Die Bestellung des Verwalters darf aber – anders als die vertragliche Regelung – nicht von einer Bedingung abhängig gemacht werden. Unabhängig von der vertraglichen Klausel muss der Verwalter vor Ablauf des Bestellungszeitraums durch Beschluss neu bestellt werden